Verano Negro inmobiliario, síntomas Otoñales Positivos

Los datos inmobiliarios de julio enciendieron las alarmas. Los notarios entregaron las estadísticas de este mes en cuanto a compraventas de viviendas y sorprendieron con un 9,8% de caída interanual y un descenso en el precio del 10%, también interanual.
 

Según el Consejo General de Notarios, esto podría ser un dato aislado, puesto que la tendencia de los meses anteriores era de estabilización. 

En el último trimestre las compraventas habían aumentado un 2,5% frente al mismo trimestre del año anterior.

Según este organismo este descenso inmobiliario era predecible a medida que va desapareciendo el efecto base, por el fin de la desgravación fiscal de vivienda habitual.

Lo que algunos ya llaman “Julio Negro” fue suavizado el mes siguiente por la tasadora Tinsa, con una bajada de precios del 4,3% en el mes de agosto.

Aunque los precios siguen en caída, ésta es más moderada que hace un año puesto que si miramos la bajada del año pasado hasta el mes de agosto, los precios habían descendido un 8,1%, frente al 3,2% de este año en ese mismo periodo.
 

En las provincias donde más se ha notado este descenso del precio, en los activos inmobiliarios residenciales, ha sido Baleares, Canarias y la Costa Mediterránea. También las grandes ciudades y  las áreas metropolitanas. 
 

Tinsa opina con prudencia que las previsiones de los próximos meses serán influenciadas por el crecimiento económico y mejora del empleo. Aun así apuntillan, que en determinadas zonas concretas el precio deberá ajustarse más todavía.
 

No hay que olvidar que tanto el INE como el Colegio de Registradores señalaban en el segundo trimestre, sendos aumentos del 0,8% y 1,5%  del precio de la vivienda respectivamente. 

A todo esto se añade que la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicas OCDE pide al gobierno de España una nueva modificación, que afectaría al sector inmobiliario, en la ya reforma fiscal que se aprobó antes del verano, con el objetivo de aumentar el empleo.
 

Según la OCDE se debería eliminar la deducción por vivienda y en concreto por pagos en el préstamo hipotecario, para los que adquirieron la vivienda antes del 2013, puesto que ya el gobierno elimino esta deducción para los compradores a partir de este año.

Eliminar la ayuda supondría un ahorro de 1.800 millones de euros según la OCDE y únicamente afectaría a un “grupo de hogares”. Este “grupo de hogares”, es decir las personas que recibieron esta ayuda en 2012, es casi de cinco millones y medio de ciudadanos.

La OCDE destaca que la economía española ha vuelto a un moderado crecimiento y ha reducido en gran medida los diferenciales de deuda soberana. 

Ante este verano oscuro se observan síntomas positivos como los de BBVA.

La entidad bancaría nos anuncia tres factores por los que ve la recuperación de la inversión de vivienda para el 2015: 

Recuperación de la demanda
Según BBVA parece que la demanda va mejorando y se apoyan en las afirmaciones del Banco de España acerca del fin del ajuste del mercado inmobiliario. Aunque también apuntan que la demanda no tienen suficiente fuerza aún. 

La oferta también da síntomas de mejoría y en Alicante, Madrid y Barcelona el numero de visados de obra empieza a dar señales positivas, aunque también añaden que débilmente.  

La absorción del stock
La recuperación de las ventas y el menor número de casas terminadas hace que la absorción del stock, en el mercado inmobiliario, se vaya realizando. elBlogInmobiliario-Idealista

Ahora bien, no en todas las zonas la recuperación va a ser similar o al menos eso argumenta Deloitte.

La mega consultora presenta un estudio que divide a España en tres grupos de provincias según su recuperación en el mercado inmobiliario.

Hasta veinte provincias se encuentran en situación mas favorable para afrontar la recuperación del mercado inmobiliario por su Coyuntura Macroeconómica (desempleo, demografía,..) y factores inmobiliarios como (bajada de precios, tasa de esfuerzo, stock) según Deloitte:

Álava, Asturias, Baleares, Barcelona, Burgos, Cantabria, Guipúzcoa, Guadalajara, Huesca,  La Coruña, Lérida, Madrid, Navarra, Palencia, Segovia, Soria, Teruel, Valencia, Valladolid y Vizcaya.

Bajada de Precios.
La caída de precios son mucho más leves ahora que hace un año aunque sigan descendiendo los precios. La bajada acumulada desde que el índice alcanzó máximos a finales de 2007 se situó en el 41,8% en julio según el Índice de Mercados Locales (IMIE) de Tinsa. 

Desde ese mismo periodo antes de la crisis, los precios en las islas y en la Costa Mediterránea registraron un descenso del 34% y 48%, también las grandes ciudades y áreas metropolitanas del 45% y 43% respectivamente.

Tasa de esfuerzo 

La tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje que los españoles dedicamos con nuestro salario al pago de la hipoteca ha descendido hasta el 33%.

Guipuzcoa como Barcelona poseen las tasas de esfuerzo inmobiliario mayores de España por el altísimo precio de las viviendas, mientras que en último lugar o cuya situación es mejor la disfrutan en la provincia de Cádiz.

Stock de viviendas
Como factor negativo para su recuperación, el stock mayor de casas se encuentra en Madrid, Barcelona y Levante, en concreto Castellón y Alicante. Cáceres, Badajoz y Cantabria son las que menos peso negativo tienen en este grupo con menor stock de viviendas. 

Un verano no muy saludable para el sector inmobiliario pero con síntomas de mejoría que nos ayudan a pensar en positivo de cara a la próxima estación.

Enrique Toribio
el Blog Inmobiliario