La importancia del Análisis previo en los Nuevos Desarrollos Inmobiliarios de Madrid

Madrid se prepara para un cambio urbanístico trascendental en cuanto a desarrollos inmobiliarios se refiere. La pregunta es si en estos macro-proyectos que cambiarán la ciudad se dedicarán estudios con la misma profundidad, profesionalidad y potencial tecnológico proporcionales a la importancia que tendrán estos desarrollos para la capital.

Los PAUs del norte de Madrid ya consolidados como Montecarmelo,  Sanchinarro y Las Tablas o en plena ebullición como Arroyo del Fresno, Valdebebas y Operación Canalejas.

Futuros desarrollos inmobiliarios previsibles a medio plazo como Operación Chamartín (prolongación Castellana), Operación Azca donde los grandes propietarios (Mapfre, El Corte Inglés, Metrovacesa, Pontegadea o Gmp) quieren pagar la mejora de sus plazas para cambiar de imagen a la zona de Azca, sobre todo tras las compras millonarias del solar adquirido por el Corte Inglés o la venta de la sede de Ahorro Corporación (asesorada por Aguirre Newman).

Operación Campamento (terrenos del Ministerio de Defensa en el suroeste en lo que será el mayor desarrollo residencial de Madrid), Operación Calderón (El ámbito Mahou-Calderón, al sur de la capital, terrenos de la antigua fábrica de la cervecera y sobre el solar del Estadio Vicente Calderón), la Operación VPO Villaverde con 9 parcelas de vivienda protegida, el Centro Comercial Madrid Rio (centro comercial que se abrirá en Madrid Río y tendrá 40.000 m2), el emblemático desarrollo inmobiliario Edificio Plaza de España que supondrá no sólo un cambio en el histórico inmueble y lo convertirá en un lujoso complejo hotelero, residencial y comercial de la capital, sino también en su entorno o el codiciado solar de Padre Damián, una parcela de 15.000 metros cuadrados, situada a apenas diez minutos a pie del Paseo de la Castellana de Patrimonio del Estado, dependiente del Ministerio de Hacienda.

Ahora mas que nunca los análisis de entorno pueden evitar disparidades entre la realidad y el diseño de viabilidad óptima como proyecto inmobiliario (no solo urbanístico en cuanto a precios, también tipologías de inmuebles, rentabilidades y demás indicadores inmobiliarios). Es una premisa obligatoria la monitorizacion de estas operaciones urbanisticas tan relevantes y el análisis de todos los indicadores posibles, no solo de precio, sino de actividades comerciales, de evolución del perfil de gente que va a ir a vivir y paramatros urbanísticos de dotaciones, etc.. En definitiva debido a la magnitud de estos proyectos hay que reducir al mínimo el margen de error y no permitir dejar nada en el tintero.

Análisis Inmobiliario en profundidad basado en BigData.

Captar y elaborar todos los datos existentes en el mercado y analizar, dependiendo del uso (residencial, comercial, oficinas) y tipología de dicho activo inmobiliario (categorización por m2c, número de habitaciones, situación en el edificio, etc), diversos indicadores y estructurarlos en ejes fundamentales como la Oferta, la Demanda, el Tiempo de venta (Time on Market) y el Comportamiento Sociodemográfico de los habitantes y trabajadores de la zona de estudio.

Estos ejes darán respuesta a las preguntas necesarias: 

¿como evoluciona el precio en cada microzona del área de estudio? 

Cómo evoluciona el stock en la zona de estudio? 

¿cómo evoluciona segmentado en los diferentes tipos de vivienda? 

¿Cual es el perfil de los nuevos habitantes de la zona? 

¿Qué relación existe entre los nuevos habitantes de la zona y la tipología de activo inmobiliario que se demanda en este momento?.

Ejemplo de Edificio Plaza de España y su entorno.

Cuando se realiza una operación de gran envergadura en cuanto a inversión y complejidad del producto inmobiliario es fundamental estudiar cada uno de los parámetros que afectarán al desarrollo del mismo. Es de esta manera como se encuentran las claves para el aumento de la rentabilidad del proyecto en cuestión.

Estos proyectos inmobiliarios tan importantes, como puede ser el edificio de Plaza de España y su entorno, necesitan cuantificar y diferenciar los principales indicadores socioeconómicos tanto estáticos como dinámicos en el tiempo para obtener conclusiones rentables.

Conclusiones provocadas por respuestas a preguntas tales como la evolución del precio en cada microzona del área de estudio (debido a la complejidad de esta zona, Plaza de España, cambiar de calle en cuanto a precios se refiere puede ser como cambiar de la noche al día). La evolución del stock en la zona de estudio o  segmentado en los diferentes tipos de activos inmobiliarios ya sean viviendas, oficinas, terciario y/o locales comerciales.

Y no solo respuestas urbanísticas o inmobiliarias, también sociológicas como cual es el perfil de los nuevos habitantes de la zona o qué relación existe entre los nuevos habitantes de la zona y la tipología de viviendas que se demanda en este momento.

Este entorno en concreto, Plaza de España, tiene además la complejidad comercial a pie de calle la cual se encuentran en su propia fase de transformación. El comercio digital y los cambios en los hábitos urbanos han provocado grandes variaciones en diversos sectores y en su forma de llegar al cliente final. Este cambio sectorial unido al urbano que se está produciendo en el entorno de Plaza España, provoca la necesidad de conocer cómo evolucionan los diferentes indicadores económicos, inmobiliarios y de actividades del sector comercial.

Viabilidad óptima de una operación inmobiliaria de gran envergadura.

En definitiva, la viablidad de una operación de este tamaño no puede depender de un estudio de mercado al uso donde se fije un precio del activo inmobiliario, es preciso un análisis exhaustivo de la zona, un estudio donde se valore el riesgo a través del análisis de la demanda, también de la oferta y del Time on Market para así obtener una rentabilidad a través de la fijación de precios reales (segmentados y localizados) y contrastados de mercado.

Stock uDA from uDA. urbanData Analytics on Vimeo

  

El momento actual permite la obtención y tratamiento de gran cantidad de datos. Compañías como urbanDataAnalytics uDA, con herramientas de análisis veraces capaces de captar, elaborar y plasmar información contrastada en indicadores a través de sistemas de visualización desarrollados (puesto que de otra manera sería inviable obtener conclusiones debido a la gran cantidad de datos con los que se trabaja), permiten un análisis en profundidad de estas zonas y la obtención de conclusiones que de otra manera sería inviable conseguir.

A la pregunta sobre si los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid llevarán aparejados consigo estudios de entorno apropiados que abarquen todos los datos existentes para un conocimiento exahustivo de la zona en cuestión no la tenemos pero si la tenemos sobre la idoneidad de estos estudios BigData  para ofrecer la solución óptima y precisa que estos ingentes proyectos inmobiliarios necesitan para su mayor viabilidad, para resolver todas las preguntas clave del mercado y para aumentar de rentabilidad de los diferentes actores que operan en esa zona.

Enrique Toribio

el Blog Inmobiliario